Querían un “Decreto Maricarmen” y habrá dos: el Gobierno llega al Congreso sin los votos asegurados

Querían un “Decreto Maricarmen” y habrá dos: el Gobierno llega al Congreso sin tener asegurada su aprobación

De un “Decreto Maricarmen” a dos reales decretos y, de momento, ninguna mayoría completamente cerrada. El Gobierno ha decidido dividir su paquete de medidas sobre vivienda en dos textos distintos, una maniobra que permite separar las propuestas con mayor consenso de la medida políticamente más complicada: la renovación automática de los contratos de alquiler.

El Consejo de Ministros aprobó ambos textos el 29 de septiembre y el Congreso celebrará un pleno extraordinario el viernes 2 de octubre para decidir si los convalida. El problema para el Ejecutivo es conocido: aprobarlos en Moncloa no garantiza que sobrevivan al Congreso.

La incertidumbre afecta a ambos, aunque no en la misma medida. El propio Gobierno considera que el decreto más amplio tiene muchas más posibilidades de prosperar, mientras reconoce que el segundo, dedicado a reforzar la continuidad de los contratos de alquiler, cuenta con un escenario parlamentario mucho más complicado.

¿Qué incluye el primer decreto?

El primero concentra la mayor parte de las medidas anunciadas por el Ejecutivo: ampliación de la protección frente a determinados desahucios de personas vulnerables hasta 2030, regulación de los alquileres de temporada y por habitaciones, restricciones temporales a determinadas compras de vivienda por grandes inversores, incentivos fiscales y una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028.

También incorpora medidas destinadas a aumentar la vivienda asequible y facilitar el acceso a la compra, dentro de un paquete con el que el Gobierno pretende responder a la presión social generada durante los últimos días.

Es, precisamente, el texto que Moncloa considera más trabajado con los grupos parlamentarios y el que tendría más posibilidades de superar la votación.

El segundo decreto es el verdadero campo de batalla

El segundo texto concentra una de las reivindicaciones más polémicas surgidas de las movilizaciones: la renovación automática de los contratos de alquiler de vivienda habitual, con determinadas excepciones.

Separarla del resto no parece una decisión casual. Si ambas cuestiones hubieran viajado dentro del mismo real decreto-ley, el rechazo a esta medida podría haber hecho caer conjuntamente todo el paquete.

Moncloa ha defendido precisamente esa separación para no poner en peligro las medidas que considera que tienen un consenso parlamentario mayor.

El Gobierno necesita a unos socios que no terminan de cerrar filas

Aquí conviene distinguir entre socios de Gobierno y socios parlamentarios. PSOE y Sumar han pactado los decretos y Sumar los defiende. El problema aparece cuando se amplía la mirada hacia los partidos necesarios para construir una mayoría en el Congreso.

Junts y PNV han evitado garantizar su apoyo antes de estudiar definitivamente los textos. Podemos, por su parte, ha atacado duramente la decisión de dividir las medidas en dos decretos y ha reclamado que se tramite un único paquete.

La propia Ione Belarra ha cuestionado especialmente el futuro del decreto relativo a la renovación de los contratos. Mientras tanto, otras formaciones del bloque parlamentario se han mostrado más favorables.

Por tanto, no puede afirmarse todavía que los dos decretos estén condenados. Pero tampoco puede venderse su aprobación como un hecho consumado. El Gobierno ha aprobado unas medidas cuya supervivencia depende ahora de una aritmética parlamentaria que todavía no controla completamente.

De Maricarmen a una reforma para millones de contratos

El debate político nació con una imagen muy concreta: el desahucio de Maricarmen Abascal, de 87 años, después de décadas viviendo en su casa.

Su situación provocó protestas, una acampada en la Puerta del Sol y una enorme presión política. Finalmente, Maricarmen alcanzó un acuerdo para regresar a su vivienda como inquilina.

Pero el caso individual ha terminado impulsando modificaciones que afectarían potencialmente a una parte importante del mercado español del alquiler.

Y ahí surge una pregunta inevitable: ¿pueden diseñarse reglas generales para millones de propietarios e inquilinos bajo la presión política provocada por un caso excepcionalmente mediático?

El principal peligro: proteger al inquilino actual pero dificultar la entrada del siguiente

Una de las principales incógnitas económicas de este tipo de regulación es su impacto sobre la oferta.

Para un inquilino que ya dispone de contrato, una prórroga o una mayor estabilidad pueden suponer una protección evidente: más tiempo en la vivienda y menos exposición a tener que buscar otro inmueble a precios actuales.

El problema aparece en el otro lado del mercado. Si alquilar una vivienda implica contratos cada vez más prolongados, mayores restricciones para recuperar el inmueble y menor flexibilidad para fijar sus condiciones, algunos propietarios pueden decidir no poner su vivienda en alquiler residencial.

No significa que vaya a ocurrir necesariamente como consecuencia de estos decretos, pero el riesgo no puede descartarse. El Banco de España viene insistiendo en que el problema español es también de oferta y recomienda una regulación capaz de estimular la incorporación de vivienda al mercado del alquiler.

Su Informe Anual de 2025 detectó, además, que el peso de las nuevas viviendas que entraban en el mercado del alquiler había descendido del 13,3% en 2020 al 11,3% en 2024, en un contexto de demanda creciente.

Proteger al que ya tiene contrato sirve de poco al joven que mañana busca un piso si cada vez encuentra menos viviendas disponibles.

Dos mercados: los que están dentro y los que intentan entrar

Existe otro efecto que merece atención.

Cuanto mayor es la protección concedida a los contratos ya existentes, mayor puede llegar a ser la diferencia entre las condiciones de un antiguo inquilino y las que encuentra una persona que busca vivienda por primera vez.

Los datos del Banco de España ya muestran esa separación: los precios de los nuevos contratos han crecido considerablemente más que los correspondientes al conjunto de contratos en vigor.

Una regulación que estabiliza contratos puede beneficiar de forma considerable a quienes están dentro, pero debe diseñarse evitando que el coste termine concentrándose sobre quienes necesitan entrar en el mercado.

¿Quién paga la política social de vivienda?

Otro debate importante afecta a los desahucios de hogares vulnerables.

Existe un amplio consenso sobre la necesidad de evitar situaciones extremas cuando una familia vulnerable carece de alternativa habitacional. La discusión aparece al determinar quién debe asumir económicamente esa protección.

Si una administración decide que una persona debe permanecer temporalmente en una vivienda por razones sociales, trasladar todo el coste al propietario genera un evidente conflicto entre política social y derecho de propiedad.

El nuevo decreto intenta corregir parcialmente este problema estableciendo mecanismos de compensación para propietarios particulares cuando la Administración paralice determinados desahucios.

La cuestión será comprobar si esas compensaciones son suficientes, rápidas y efectivas en la práctica.

Más estabilidad para el inquilino, menos flexibilidad para el propietario

La renovación automática de los contratos es probablemente el punto más delicado.

Sus defensores sostienen que evita que familias que pagan regularmente puedan perder su vivienda simplemente porque termina el contrato y el propietario desea volver a colocarla en el mercado a otro precio.

Sus críticos plantean el problema contrario: un propietario podría pasar de firmar un contrato temporalmente definido a encontrarse con una relación jurídica de duración considerablemente superior a la inicialmente prevista.

Cuanto más difícil resulte recuperar una vivienda arrendada, mayor puede ser la prima de riesgo exigida por el propietario antes de alquilarla: más garantías, seguros, avales o una selección más estricta del inquilino.

Paradójicamente, unas normas creadas para proteger a los colectivos con menos recursos podrían dificultarles el acceso si los propietarios elevan los requisitos de entrada.

¿Y qué ocurre con los grandes inversores?

El Gobierno también pretende limitar temporalmente determinadas adquisiciones consideradas especulativas por parte de grandes tenedores y fondos.

La medida puede reducir la competencia de grandes inversores frente a familias que quieren comprar una vivienda para residir en ella.

Pero también presenta una contrapartida que debe evaluarse: parte de la inversión institucional financia adquisición, rehabilitación, promoción y explotación profesional de vivienda en alquiler.

Una restricción demasiado amplia podría reducir determinadas inversiones precisamente en un mercado donde el déficit de oferta constituye uno de los principales problemas estructurales.

La discusión real, por tanto, no debería quedarse únicamente en si existen o no “fondos buitre”, sino en qué operaciones se consideran especulativas y cuáles contribuyen realmente a ampliar el parque residencial.

El problema que ningún decreto puede solucionar de inmediato: faltan viviendas

Las medidas pueden modificar contratos, impuestos, desahucios o derechos de propietarios e inquilinos. Pero ninguna norma puede fabricar inmediatamente las viviendas que faltan.

El Banco de España viene señalando un importante desajuste entre creación de hogares y producción residencial, especialmente intenso en las grandes ciudades y zonas con fuerte crecimiento demográfico.

Mientras la demanda avance mucho más deprisa que la oferta, cualquier Gobierno tendrá dificultades para reducir los precios únicamente mediante regulación.

La protección del inquilino puede formar parte de la respuesta. También la vivienda pública. Pero sin construcción, rehabilitación, disponibilidad de suelo y seguridad suficiente para movilizar vivienda privada, el problema de fondo seguirá existiendo.

Dos decretos nacidos de una urgencia política y una votación que sigue abierta

El llamado “Decreto Maricarmen” debía convertirse en la gran respuesta política a las movilizaciones por la vivienda.

Finalmente no habrá uno, sino dos.

La división permite al Gobierno intentar que el desacuerdo sobre la renovación automática de los alquileres no arrastre al resto de las medidas. Al mismo tiempo, evidencia que ni siquiera dentro de la mayoría parlamentaria que sostiene habitualmente al Ejecutivo existe una posición común sobre cómo intervenir el mercado de la vivienda.

El viernes llegará la prueba definitiva.

Puede salir adelante todo el paquete, sobrevivir únicamente una parte o caer alguno de los textos. Lo que ya parece evidente es que la crisis española de vivienda difícilmente se resolverá convirtiendo un caso concreto en el centro de una legislación nacional sin analizar también qué ocurrirá con la oferta, los pequeños propietarios y quienes todavía están intentando encontrar su primer alquiler.