Dos diputadas declaran 19 y 13 viviendas: ¿dónde termina el pequeño propietario y empieza el gran tenedor?

¿Pequeños propietarios? Dos diputadas declaran 19 y 13 viviendas y superan el tamaño de algunas operaciones de los llamados “fondos buitre”

El debate sobre la vivienda en España utiliza constantemente términos como pequeño propietario, gran tenedor o fondo buitre. Sin embargo, cuando se observan las declaraciones patrimoniales de algunos representantes públicos, las cifras permiten realizar comparaciones poco habituales.

Según un análisis de las declaraciones de bienes de los diputados del Congreso publicado en abril de 2026, María de las Mercedes Cantalapiedra, diputada del Partido Popular por Valladolid, declara participaciones en 19 viviendas. Tras ella aparece María Mercè Perea, diputada del PSC-PSOE por Barcelona, con participaciones en 13 viviendas.

Son las dos cifras más elevadas entre los diputados analizados.

¿Cuándo considera la ley que alguien es un gran tenedor?

La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda define con carácter general como gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida residencial superior a 1.500 metros cuadrados.

Además, en determinados entornos declarados como mercado residencial tensionado, la definición puede particularizarse hasta alcanzar a propietarios de cinco o más inmuebles residenciales situados dentro de dichas zonas.

La norma, por tanto, no reserva el concepto de gran tenedor exclusivamente a bancos, empresas o fondos de inversión. También una persona física puede tener esa consideración si cumple los requisitos establecidos.

19 y 13 viviendas frente a un bloque de 12 pisos

La comparación resulta especialmente llamativa cuando se contrasta el número de viviendas declaradas por estas diputadas con determinadas operaciones inmobiliarias protagonizadas por sociedades de inversión.

Un ejemplo se encuentra en el número 37 de la calle Gaztambide, en el distrito madrileño de Chamberí.

El grupo inversor Palau & Manfredi adquirió a finales de 2025 el inmueble. El edificio cuenta con 12 viviendas, además de locales comerciales.

Los inquilinos del bloque y organizaciones vinculadas al movimiento por la vivienda han denunciado públicamente la operación y han utilizado el término “fondo buitre” para referirse al comprador, mientras distintos medios han recogido el conflicto entre los residentes y la propiedad.

El resultado ofrece una comparación llamativa: tanto Cantalapiedra como Perea declaran individualmente participaciones en un número de viviendas superior al número total de pisos que contiene este edificio adquirido por un grupo inversor y presentado por sus críticos como un ejemplo de actuación de los llamados “fondos buitre”.

Pero hay una diferencia importante

Esto no significa que ninguna de las dos diputadas tenga un patrimonio inmobiliario superior al conjunto de Palau & Manfredi.

El grupo inversor está relacionado con otras operaciones y edificios, por lo que comparar sus 19 o 13 viviendas con las 12 viviendas de Gaztambide 37 únicamente permite comparar a las diputadas con esa operación inmobiliaria concreta, no con todo el patrimonio del grupo.

Tampoco sería correcto compararlas directamente con grandes propietarios como Blackstone, Cerberus u otros gigantes del sector inmobiliario que han gestionado carteras de miles de viviendas.

Pero precisamente ahí reside el interés de la comparación: para alcanzar cifras relevantes dentro del debate sobre la vivienda no hace falta ser una multinacional ni controlar miles de pisos.

¿Y qué es entonces un pequeño propietario?

Existe otra cuestión que suele generar confusión.

La legislación estatal sí establece una definición de gran tenedor, pero no existe una definición general única de “pequeño propietario” que determine que cualquier persona situada por debajo de una determinada cifra de viviendas deba recibir automáticamente esa denominación en todos los ámbitos legales.

En el debate público suele emplearse el término pequeño propietario para referirse a particulares con una o unas pocas viviendas, especialmente aquellos que alquilan una segunda residencia como complemento de sus ingresos.

Sin embargo, una persona física con una cartera inmobiliaria elevada puede entrar dentro de la categoría de gran tenedor exactamente igual que una empresa.

La frontera de las diez viviendas

La comparación adquiere especial relevancia porque las políticas de vivienda de los últimos años han creado diferentes obligaciones y tratamientos dependiendo del tamaño del propietario.

La frontera general establecida por la Ley de Vivienda se encuentra en más de diez inmuebles urbanos de uso residencial.

Frente a esa referencia aparecen dos representantes públicos con 19 y 13 viviendas declaradas total o parcialmente.

Eso no permite determinar automáticamente su consideración jurídica concreta como grandes tenedoras, ya que sería necesario estudiar individualmente la titularidad, porcentajes de propiedad, naturaleza de cada inmueble, superficie y localización.

Pero sí permite observar una realidad que muchas veces queda fuera del debate político sobre vivienda: las grandes concentraciones de propiedad residencial no pertenecen exclusivamente a sociedades, bancos o fondos de inversión.

También existen personas físicas y representantes públicos cuyas declaraciones patrimoniales muestran un número de propiedades muy superior al del propietario que posee únicamente su vivienda habitual y uno o dos inmuebles adicionales.

Un debate que va más allá de los “fondos buitre”

Cuando se habla de concentración de vivienda, la imagen habitual es la de grandes fondos internacionales comprando edificios completos.

Sin embargo, las propias declaraciones patrimoniales del Congreso demuestran que existen diputados con carteras residenciales que, al menos en número de viviendas declaradas, atraviesan ampliamente la cifra de referencia utilizada por la legislación para definir al gran tenedor.

El caso resulta todavía más gráfico cuando 19 y 13 viviendas se colocan frente a las 12 viviendas de un edificio completo cuya adquisición ha generado protestas vecinales contra un grupo inversor.

La comparación no convierte a una diputada en un fondo de inversión ni equipara dos modelos patrimoniales completamente diferentes.

Pero sí plantea una pregunta relevante dentro del debate de la vivienda: cuando hablamos de grandes propietarios, ¿deberíamos fijarnos en quién es el propietario o simplemente en cuántas viviendas controla?