Desahucios y alquiler: ¿puede el nuevo decreto reducir la oferta y disparar los precios?
Redacción BoletínHoy
Especialistas en legislación andaluza
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El Gobierno negocia ampliar hasta 2028 la protección frente a determinados desahucios y nuevas prórrogas de los contratos de alquiler. El objetivo es proteger a hogares vulnerables, pero la medida reabre una pregunta incómoda: ¿qué ocurrirá si cada vez más propietarios consideran demasiado arriesgado alquilar su vivienda?
Proteger al inquilino… ¿a costa de reducir el alquiler?
España vuelve a situar la vivienda en el centro del debate político.
El Gobierno negocia un nuevo paquete de medidas que contempla, entre otras actuaciones, extender la suspensión de determinados desahucios de personas vulnerables hasta 2028 y establecer nuevas posibilidades de prórroga para contratos de alquiler.
La finalidad declarada resulta fácil de entender: evitar que familias vulnerables pierdan su vivienda sin disponer de una alternativa habitacional.
Pero detrás de esa protección aparece una consecuencia potencial que apenas puede ignorarse: si aumenta el riesgo que asume el propietario al alquilar, algunos propietarios pueden decidir simplemente no alquilar.
El problema no termina cuando se impide un desahucio
El debate sobre los desahucios suele presentarse desde el momento final: una familia que puede perder su casa.
Pero el mercado del alquiler comienza mucho antes.
Comienza cuando una persona que dispone de una segunda vivienda tiene que decidir entre alquilarla de forma residencial, venderla, mantenerla vacía o buscar fórmulas alternativas como el alquiler temporal o por habitaciones.
Si la percepción del propietario es que recuperar su vivienda puede convertirse en un procedimiento extremadamente largo cuando aparezcan impagos, finalice el contrato o concurra una situación de vulnerabilidad, el riesgo económico de ponerla en alquiler aumenta.
Y cuando aumenta el riesgo, normalmente sucede alguna combinación de tres cosas: se endurece la selección de inquilinos, aumenta la rentabilidad exigida o directamente se retira la vivienda del mercado residencial.
El propio Banco de España lleva tiempo advirtiendo del riesgo
Esta posibilidad no procede únicamente de asociaciones de propietarios.
El Banco de España ha advertido al analizar las políticas de vivienda que medidas como la ampliación de los contratos, la limitación de las actualizaciones de renta o el endurecimiento de las condiciones de desahucio pueden reducir las situaciones de sobreesfuerzo de los inquilinos a corto plazo, pero presentan también riesgos de contracción de la oferta y aumento de los precios del alquiler.
La institución insiste además en que uno de los grandes problemas del mercado español es precisamente la rigidez de la oferta: la demanda crece con mayor intensidad que el número de viviendas disponibles.
Es decir, España necesita más viviendas disponibles para alquilar precisamente cuando parte de la regulación puede generar incentivos para que algunos propietarios hagan lo contrario.
Ya están desapareciendo viviendas del alquiler tradicional
El fenómeno no es únicamente teórico.
Un análisis del Banco de España sobre el mercado residencial ya detectó un fuerte crecimiento de fórmulas alternativas al alquiler habitual.
Los datos de portales inmobiliarios analizados por la institución mostraban que, a mediados de 2024, la oferta de alquiler de temporada había aumentado aproximadamente un 55% interanual, mientras que los anuncios de alquiler residencial tradicional se habían reducido en más de un 15%.
El propio Banco de España señalaba que modalidades como el alquiler temporal, turístico o por habitaciones podían ofrecer al propietario una rentabilidad atractiva junto con un marco regulatorio más flexible, incentivando así el desplazamiento de viviendas fuera del alquiler residencial convencional.
Menos oferta y la misma demanda: la ecuación peligrosa
El problema económico es relativamente sencillo.
En ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia o Palma existe una enorme presión sobre el mercado del alquiler.
Si miles de personas buscan vivienda pero la cantidad disponible se reduce, aumenta la competencia entre potenciales inquilinos.
El resultado puede terminar siendo exactamente el contrario al buscado: menos pisos disponibles, propietarios mucho más exigentes y alquileres más caros para quienes necesitan encontrar una nueva vivienda.
Funcas advertía en marzo de 2026 de que la escasez de oferta continúa siendo uno de los factores fundamentales detrás del encarecimiento de la vivienda y señalaba que determinadas políticas, incluidos algunos controles sobre el alquiler, pueden generar efectos adversos a largo plazo.
El propietario pequeño también hace cuentas
Buena parte del debate político utiliza conceptos como “fondos buitre”, grandes tenedores o especulación inmobiliaria.
Pero una parte importante del mercado residencial español sigue dependiendo de particulares.
Personas que heredaron una vivienda, familias que conservaron su antiguo piso después de mudarse o pequeños inversores que adquirieron uno o dos inmuebles.
Para esas personas, dejar de percibir varios meses de alquiler mientras continúan pagando comunidad, IBI, seguros, reparaciones o una eventual hipoteca puede transformar una inversión rentable en un importante problema financiero.
Precisamente por ello, la regulación vigente durante 2026 introdujo una protección específica: la suspensión extraordinaria de determinados lanzamientos no se aplica a propietarios que tengan dos viviendas o menos.
El propio Gobierno justificó esa excepción por la posibilidad de que la medida pudiera provocar también una situación de vulnerabilidad en el arrendador.
Actualmente la moratoria llega hasta finales de 2026
Conviene diferenciar las medidas que ya están vigentes de las que actualmente se están negociando.
El Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, mantiene hasta el 31 de diciembre de 2026 la posibilidad de suspender determinados procedimientos de desahucio o lanzamiento cuando exista una situación acreditada de vulnerabilidad económica y ausencia de alternativa habitacional.
La norma establece además requisitos y la intervención judicial y de los servicios sociales para valorar cada situación.
Ahora, el nuevo paquete que negocia el Ejecutivo plantea llevar parte de ese escudo de protección hasta 2028, junto a otras modificaciones del mercado del alquiler.
El Gobierno defiende que proteger al vulnerable no significa abandonar al propietario
Existe, sin embargo, otra parte del debate.
Quienes defienden estas medidas sostienen que una familia vulnerable no puede ser expulsada inmediatamente de su vivienda simplemente porque las administraciones públicas no hayan sido capaces de proporcionarle una solución alternativa.
El paquete que se negocia contempla también compensaciones, incentivos y bonificaciones para propietarios, además de excepciones en determinados casos, precisamente para intentar evitar que toda la carga de la política social recaiga sobre el arrendador.
El problema será comprobar si esas garantías resultan suficientemente rápidas y eficaces como para mantener la confianza de quienes ponen sus viviendas en alquiler.
¿Quién debe pagar realmente la protección social?
Aquí se encuentra probablemente el debate fundamental.
Proteger a una familia vulnerable puede considerarse una responsabilidad pública.
La cuestión es determinar quién debe asumir económicamente esa protección.
Si una persona no puede pagar su vivienda, parece razonable que existan mecanismos públicos de emergencia, vivienda social y ayudas económicas.
Pero cuando la solución consiste en impedir durante largos periodos que un propietario recupere un inmueble de su propiedad, existe el riesgo de trasladar parcialmente una obligación social del Estado hacia un ciudadano particular.
Y ese propietario tomará nota de esa experiencia antes de volver a alquilar.
El efecto secundario que puede terminar pagando el siguiente inquilino
Ese es el gran peligro de determinadas políticas de vivienda: sus beneficiarios inmediatos y quienes terminan soportando sus efectos pueden ser personas diferentes.
Una suspensión del desahucio puede proteger a una familia concreta durante meses.
Pero si cientos o miles de propietarios reaccionan retirando viviendas del mercado, los siguientes jóvenes, familias y trabajadores que busquen alquiler podrían encontrarse con menos oferta y precios todavía mayores.
Además, los propietarios que permanezcan en el mercado podrían exigir mayores garantías económicas, avales, seguros de impago o perfiles laborales extraordinariamente estables.
Las personas con menores ingresos, precisamente aquellas a las que se pretende proteger, podrían terminar siendo también las primeras descartadas en los procesos de selección.
¿Un “decreto venenoso” para el mercado del alquiler?
Llamarlo “decreto venenoso” sería todavía una conclusión política, no un hecho demostrado.
Pero la pregunta resulta legítima.
Una regulación puede tener una finalidad social positiva y, al mismo tiempo, generar incentivos económicos que produzcan consecuencias no deseadas.
El Gobierno pretende proteger a los inquilinos vulnerables. El desafío será hacerlo sin conseguir que alquilar una vivienda resulte cada vez menos atractivo para quienes proporcionan precisamente la oferta que necesita el mercado.
Porque España no parece tener únicamente un problema de precios.
Tiene, sobre todo, un problema de oferta.
Y cualquier medida que reduzca todavía más el número de viviendas disponibles podría terminar convirtiendo la solución inmediata de hoy en un problema mucho mayor mañana.
Las medidas descritas como parte del nuevo paquete de vivienda se encontraban todavía en negociación a 29 de septiembre de 2026. El contenido definitivo puede modificarse durante su tramitación y aprobación.
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